기업형 민간임대주택, 이른바 뉴스테이의 분양전환을 둘러싼 갈등이 이어지자 정부가 새 기준 마련에 나섰다. 무주택자에게 먼저 살 기회를 주고, 분양을 포기해도 최대 2년 더 거주할 수 있게 하는 방안이 핵심이다. 다만 강화된 대출 규제가 또 다른 변수로 떠오르고 있다.

무주택 우선 분양·임대 2년 연장이 골자

가이드라인의 핵심은 두 가지다. 첫째, 분양 물량은 무주택 임차인에게 우선 배정한다. 유주택자는 보유주택을 처분한 뒤에야 신청할 수 있도록 해 실수요자 중심으로 전환되도록 했다. 둘째, 임대기간을 2년 연장하고 임차인이 매수를 포기하더라도 임대 종료 시점까지는 민간임대주택법상 계약갱신청구권을 활용해 거주를 이어갈 수 있다. 분양전환 가격은 감정평가 금액을 기준으로 산정한다.

위례 뉴스테이가 첫 적용 사례

뉴스테이 1호 아파트형 사업장인 위례 뉴스테이(e편한세상테라스위례 360가구)가 첫 사례다. 위례 뉴스테이 리츠는 임대기간을 2년 연장하고 연장 1년이 지난 시점부터 매각 절차에 착수해 2027년 11월 29일 임대 종료 전까지 분양전환권을 행사할 수 있도록 했다. 미매각분은 임대 종료 후 무주택자를 대상으로 매각할 계획이다. 첫 사례인 만큼 이후 사업장의 선례가 될 것이라는 전망이 나온다.

2030년까지 4만 가구 줄줄이 만료… 분양인이 주목해야 할 단지는

2030년까지 의무임대 만료를 앞둔 뉴스테이·공공지원 민간임대 단지는 49곳, 3만 9,430가구에 달한다. 특히 초과이익 100%를 민간이 가져가도록 약정된 단지가 9곳, 1만 1,177가구 규모로 이번 가이드라인의 영향을 직접 받는다. 화성 동탄2롯데캐슬(612가구), 신동탄롯데캐슬(1,185가구), 인천 미추홀구 e편한세상 도화 5·6-1단지(2,077가구) 등이 대표적이다. 대부분 내년에 의무임대 기간이 끝나는 만큼, 분양 현장에서도 임차인 전환 수요와 신규 청약 수요가 동시에 움직일 가능성이 높아졌다.

[분신뉴스=김도연 기자]